【超簡単】住宅における可分と不可分の関係について

今日は超大事な部分ですが、超簡単な【可分と不可分】の意味について説明します。


3分ほどで読めるので、サラッと見ていってください。


チェックするのはこれだけ‼︎
・水回り3点セットがあるかないか
・分割か分筆か
・接道2メートルの確保


住宅の場合はこれだけチェックすればOKです。
簡単でしょ!?
では早速行きましょう!

水回り3点セットのチェック


用途上可分・不可分とは、簡単に言うと
【建物が単独で成り立つかどうか】を問われています。
建築基準法施行令の第一条に【敷地】についてこう書いてあります。


一の建築物又は用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地をいう。


分かりづらいですが、こう読み替えて下さい。


原則ひとつの敷地にひとつの建物しか建てれない。用途上不可分の時だけふたつ以上の建物が建てれられる。


【用途上不可分である】とは、建物が単独で成り立たない状態のことです。


成り立つというのは、そこで生活できるかどうかと考えてもらえればOK。
現代では、トイレ・キッチン・風呂が3点セットと呼ばれ、これが揃っていないと生活ができません。(まぁできなくは無いんですが。。笑)


よってこの3つが揃っていなければ、その建物は単独で生活が出来ず、他の建物の離れ(不可分の関係)として認識されます。
3点セットがある建物の付属建物みたいなイメージです。


ざっくり水回り3点セットがあれば可分。
1つでも欠けていれば不可分。
で大丈夫です。


住宅の場合、気にしないといけないのは建替えの時くらいですかね。
敷地内の建物の一つを解体して、もう一つ住宅を建てる時なんかは要注意です。

➁分割か分筆かチェック

上記の3点セットがなかった場合は良いのですが、あった場合どうするのという話ですよね。。


それについて解説していきます。


その時は分割もしくは分筆を行い、ひとつの敷地にひとつの建物という原則に則して考える必要があります。


分割】とは、確認申請上の手続きで、敷地内に仮の境界ラインを引く事です。
この境界ラインは建築士が机上に引いてOK。


ただし、このラインは申請上有効に見なされるので、分割ラインで区切った敷地に対して建蔽率・容積率・延焼ライン・採光計算が発生します。


逆を言えば、この境界ラインは、ふたつの建物が合法になる位置でないと引けません。
これは建築士の責任で引くという事ですので、両物件の合法性を建築士が確認する必要があります。


また、このラインはあくまで確認申請上のもの。
実際には分かれていないので、住宅ローンなどを借りる時は一体の敷地として抵当権に含まれます。


【分筆】とは登記上の手続きで、それぞれに所有者や抵当権を決め法務局に登記します。
分筆自体は建築確認とは分けて考えられていますので、不思議ですがこのラインは土地家屋調査士が決めれば、越境なんかを除き大体OKです。
そこは意外とゆるい。不思議ですよね。。笑


ちなみに、市街化調整区域の場合はこちらの分筆を求められるケースが多いです。

③接道2メートルの確保 (建築不可の場合も)

敷地が分筆・分割になった時は接道要件を満たす必要があります。


接道要件とは、
建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならないというルールの事。(建築基準法第43条)


例えば、間口が4m以下の接道しか取れていないような敷地の場合、分割もしくは分筆をして2m×2敷地に分けられないので、3点セットを持つ住宅が計画できないという事になります。


ちなみに、残し建物の3点セットの1つをなくせば、こちらの残し建物が離れとして考えられますのでOKになります。

とはいえ、どうにもできない場合は市役所等に聞いてみるとアドバイスをもらえたりします。
僕もどうにも敷地を分けられないときは市役所に相談しに行き、協議しながら進めました。

フローチャート

上記の内容を場合分けで練習してみましょう。


敷地内に2つの建物があり、1つを建替えする場合は可分不可分の関係のチェックが必要です。


①残し建物の3点セットを確認
→揃っていなければ、不可分の関係のためそのまま敷地内に建築可能。
→3点セットがあれば➁へ進む。


➁分割か分筆かチェック
→分割であれば、残し建物と新築のふたつの建物の合法性を確認しながら建築士が分割ラインを引く。
→分筆であれば、土地家屋調査士と一緒に境界確定&登記
(市街化調整区域の時はこちらになるケースが多い)


③分割・分筆した建物の接道チェック
→2mずつ取れるように境界ラインを確定
→接道が取れない場合は基本は不可
どちらかの建物の3点セットを無くすか、市役所担当者と協議して進める。


といった感じ。
僕が最初に可分・不可分というキーワードを聞いた時、全く意味が分かりませんでした。
名前似てるし。笑


でも内容を理解すると非常に簡単ですよね!
というワケで、本日はこのくらいにしたいと思います。
最後まで見て頂きありがとうございます。
それでは。

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