建築士が行う重要事項説明は何を説明しているのか?【住宅の場合】

こんにちは。
おすけです。

普段から、【重要事項説明】をしています。

今回は建築士が行う【重要事項説明の内容】について解説していきたいと思います。

しっかりと内容を理解していないと、さら~と重要なこと言われて、印鑑押すことになりますからね。笑

それでは早速行ってみましょうー!!

契約前には建物の【重要事項説明】が必要

さて、重要事項説明と言えば【土地に対してと【建物に対しての2種類あるのはご存知でしょうか。

建物に対しては、【建築士法上】で定められており【建築士】が行います。
土地に対しては、【宅地建物取引業法上】で定められており【宅建士】が行います。

自宅の計画で土地を買うときに、土地の重要事項説明を受けたんですけど、あれマジで何言ってるか分かりませんよね。笑

おすけ
でも頭悪いと思われたくないので、理解したフリしました。笑

建築士の僕が、土地選びで重要視した部分についてはこちらの記事を参考にどうぞ。

この経験から建築士がお施主さんに対して行う重要事項説明も、
あんまり理解されていないのではないかと気になってきました。。

さて、重要事項説明ではざっとこんなことを説明しています。

①設計業務で作成する設計図書の種類
➁工事監理の図面照合方法と報告の方法
③建築士や建築物の概要
④報酬と支払い時期
⑤契約がキャンセルになったら

ちなみに、説明は必ず【契約前】に【対面】で【建築免許を提示の上】説明しないといけません。

最近ではコロナの影響から【オンライン重説】もできるようになったので、大きな進歩です。

建築士法によって規定されている【重要事項説明】

まずはこの【重要事項説明】が、なぜ必要なのかについて。

これはかつて全国的に問題になった【耐震偽装問題】が深く関係しております。

2005年に起きたこの事件は、当時建築士を目指していた僕にとっても、とてもショッキングな事件でした。

内容をざっとまとめると、
・A一級建築士が構造計算を改ざんし、それを元請けに納品。
・元請けも承認。
・さらに確認検査機関も改ざんを見破れず確認済証を発行。

という3本仕立てでして、

消費者
これって一体誰が悪いの⁉︎
Why?

と社会問題になりました。

結果的にほとんど逮捕されたので、多分みんな悪いんでしょうけど、笑
これってお施主さんからしたら、マジでブチ切れですよね⁉

この事件の大きな問題点は、お施主さん元請け・下請け・審査機関の不正見落としを、一切感知できる状態になかったという事です。

そもそも建築業界は特殊な構造です。

・お施主さんがいて、
・元請けがいて、
・その下に下請けがいて、
・その下に孫請けがいて。。。
という【超ピラミッド構造】

お施主さんからすると、元請けがどこまでの業務をしていて、どの業務が下請けに委託しているのか分かりません。

そのため、この事件の翌年2006年に【建築士法】が改正され、契約前に建築主に対して契約前に【業務内容】や【再委託がある場合はその詳細】を伝えるようになりました。

これが建築士法の重要事項説明の主旨です。

重要事項説明の内容をわかりやすく解説

それでは、まず①と➁について解説していきます。

【設計業務】とは、
・基本設計(プランニング)までなのか、実施設計(詳細図作成)までなのか
・構造や設備設計もやるのか、外注なのか

を明確に説明します。

【工事監理業務】は、
・現地に【常駐】して照合するのか、それとも【巡回】で対応するのか
・お施主さんに口頭で報告するのか、書面で報告するのか

を説明していきます。

例えば、建設業界で主流なのは、構造・設備計算は外注というパターン。
これは、構造・設備計算は他事務所への【再委託】となります。

そしてもし【再委託】する業務がある場合は、
・建築主に何を委託するのか
・委託先はどこか
・委託する事務所の概要等

をさらに詳しく説明していきます。

おすけ
つまり【業務の内容】と【再委託の有無】を説明しているんです。

次に③④についてです。
③の建築士と建築の概要は、言葉通りです。

④報酬と支払い時期
⑤契約がキャンセルになったら

お施主さんからすると、建築業者の見積もりの中で、
・設計料がいくらなのか
・工事監理料がいくらなのか

は分からないです。

建築業界は未だに【どんぶり勘定】も多いので、悪い建築業者の言い値で話が通ってしまうこともあり得ます。

重要事項説明とは

国交省
お互いに、うやむやな部分を明確にしようぜ!!

という【消費者・建設会社を守るため】の国交省のイキな計らいですから、【報酬】【支払い時期】も説明していきます。

そして
もし途中でキャンセルになったらどの時点までの費用をもらうのか

もしっかりと伝えます。

住宅建築では意外とご家族の不幸とか、離婚とか、契約後にキャンセルって結構あるんですよね。。

建築業界側の人間からすれば、キャンセルになったことでお金をもらえなかったりすると大変です。

建築業界も短い期間ですが【在庫】を持つ業界なので、

お施主さん
途中でキャンセルしたから、お金は払いませんよ。
だって家は建ってないんですもの。

というワケにはいきません。

逆に、お施主さん側としても

建築業者
色々部材を手配していましたので。
はい、キャンセル料3000万。

というのも無理ですよね。笑

このように【重要事項説明】では、トラブルの原因になり得るポイントを契約前に事前に説明しておく、という主旨のものなんです。

まぁ全国的にもお施主さんと建設業者のこのようなトラブルが多いという事の裏返しでしょう。。闇

一級建築士と二級建築士

ちなみに、一級建築士と二級建築士では重要事項説明が出来る範囲も違います。

一級建築士でしか携われない規模なら、一級建築士の重要事項説明が必須です。
逆に二級建築士でも携われる規模なら、二級建築士でも重要事項説明が可能です。

まとめ

契約前に説明して納得頂いた上で請負契約をするという流れは、お施主さん側と建設業者側のどちらにもメリットがあるという事が理解していただけたと思います。

今までの建設業界がある意味おおざっぱだった分、取り締まりが強化されてきたとも言えますね。。笑

以下関連記事です。

最後まで読んで頂きありがとうございます。
それではまた次回!!

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